住建部网站近日公布了《住房租赁条例(征求意见稿)》，在出租与承租、租赁企业、经纪活动、法律责任等方面提出60多条规范措施，明确提出严控长租公寓领域“高进低出”“租金贷”等现象，规范住房租赁合同网签备案，稳定各地租金水平。
业内人士认为，完善租购并举的住房制度，更好发展住房租赁市场，不仅是房地产长效调控政策之一，通过规范市场稳定租赁关系，赋予租房者更多权利，也是避免房地产市场大起大落的重要举措。
“不得诱导使用租金贷”直指高风险房屋租赁经营模式
2017年，住建部曾就《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见，但因种种原因政策未能落地。而在最近几年，随着我国住房租赁行业快速发展，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管，行业也出现“长租公寓平台跑路”“租金贷”等问题，影响租客和房东权益。
此次公布的《条例》征求意见稿提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
此外，《条例》征求意见稿还提出，商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。
在住房租赁行业，尤其是长租公寓领域，“租金贷”问题往往让租户防不胜防。新华财经记者此前采访到相关案例，杭州一租户以每月2300元的价格，通过某长租公寓企业租住一间合租房屋。在选择付款方式时，平台管家极力推荐“押一付一”的付款方式。该租户说，因刚毕业，收入少，相比“押一付三”，这一付款方式有很大吸引力。不过签订合同后，租户才发现，密密麻麻的合同条款中有一项显示，选择“押一付一”的付款方式将自动同某信托公司签署贷款合同。
业内人士指出，“租金贷”就是长租公寓平台以租客租金的稳定性作为筹码，从第三方贷款平台获取到贷款，之后用贷款去进行投资活动赚取高额利润，而租客也就变为了贷款人，租客支付租金也就成了还贷，一旦长租公寓平台投资行为出现问题，那么由此产生的问题是连贯的，从贷款平台到租户，以及房东都会受到牵连。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波说，在租赁市场相对稳定的情况下，诱导使用“租金贷”风险往往被掩盖，一旦市场出现风吹草动，比如疫情会放大风险，租赁企业资金链条断裂，房东和承租人就都成为受害者。
目前市场上的长租公寓平台多采用以合同的形式从房东手里吸纳房源，再以居间合同的形式撮合租户与房东进行租房交易。一方面，这种商业模式门槛较低，另一方面也使得平台极力扩大市场规模以博取更高估值。
对此，《条例》中也明确了相关要求，对租赁企业和房地产经纪机构明确区分，禁止住房租赁企业及其从业人员有哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为。在服务与监督要求上，对于住房租赁企业支付房东租金高于租户租金、收取租户租金周期长于房东租金周期的高风险经营行为，房产管理名录要将其列入经营异常名录，加强对租金、押金等经营情况等监管。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策对长租公寓暴雷事件给予关注，其中对“高进低出”和“长收短付”等给予重点关注。“类似规定有较积极的意义，若上述行为受到抑制，客观上会减少长租公寓暴雷风险。”
加大对承租人权益保障强化行业政策扶持力度
新冠肺炎疫情对住房租赁市场影响仍在持续，相关风险也在逐步暴露，出台相关规范，进一步保障承租人权益较为及时。
“一线城市中仅北京租房热度环比持续上升，上海、广州和深圳均出现程度不同的环比下滑现象。”58同城、安居客近日发布的《2020年8月份一线及新一线城市租房趋势报告》显示，上海、广州和深圳租房市场均处于降温状态，天津市租房热度环比小幅上涨，成都、杭州和长沙也都出现一定程度的环比下降情况。
此前，因甲醛超标问题，住房租赁行业数次被推上风口浪尖。在肿瘤研究权威机构——国际肿瘤研究所公布的致癌物列表中，甲醛属于第1类致癌物。按照世卫组织的相关标准，在封闭12小时的情况下，室内甲醛浓度应不高于0.1mg/m3。甲醛无色、无味，虽有刺激性，但不易被察觉，因此对人体伤害较大。
“意见稿对于往常出现的，例如出租房甲醛超标、出租人随意进入出租屋、任意提高租金等都做出了相应规定。”58安居客房产研究院分院院长张波说，《条例》征求意见稿规定出租人未经承租人同意擅自进入租赁住房，甚至有可能会由公安机关依法给予治安管理处罚。要求承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。为保障承租人的公共利益，规定可持住房租赁合同，按照有关规定申领居住证等，依法享受基本公共服务和便利。
《条例》征求意见稿还明确，出租人应为承租人提供必要的居住空间。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住，市级以上地方人民政府应当规定必要的居住空间标准，明确符合当地实际的单间租住人数和人均租住面积。业内认为，这一要求将有效遏制群租房等乱象。
“总体来看，本次意见稿对于租赁的规范更为全面和细致，对于目前常见的侵害到租赁关系人的事项进行了明确规范，还可更有效指导各地落实更为本地化的租赁类政策。”张波说。
针对“租金随意涨”等问题，根据《条例》征求意见稿，“直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。”
严跃进说，租金指导制度将加快建立，体现了政府对于租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”的概念;租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息;同时，租金监管制度将加快建立。
中原地产首席分析师张大伟说，只有租赁市场稳定了，买卖市场才能稳定，尽管租赁市场存在部分乱象，但随着政策的重视，租赁市场稳定和回归理性可以预期。
