在过去一个月左右的时间里，许多部门开始发布调控房地产市场、收紧房地产企业融资阀门的政策信号。日前，住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资本监管和融资管理制度。在本次研讨会之前，相关监管部门有意发布了相关信号，明确表示今后房企应重点降低负债规模和比率。
业内人士表示，在更严格的房地产融资监管下，一方面，房地产行业应加快资金周转，降低土地收购率；另一方面，也要全面调整资产结构，注意业务布局。总体而言，收紧政策旨在进一步防范和化解房地产金融风险。由于近年来房地产行业的资产结构逐步调整，不会因为调整而带来更大的金融风险。
债务融资管理阀门再收紧
8月20日，住房和城乡建设部和中国人民银行在北京举办了一个关于重点房地产企业的研讨会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，落实房地产金融审慎管理制度，提高房地产企业融资的市场化、监管化和透明度，中国人民银行、住房和城乡建设部在前期广泛征求意见的基础上，会同有关部门制定了重点房地产企业资金监控和融资管理制度。
据《经济参考报》记者了解，此次参加会议的房企包括12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。
"这12家房地产企业将控制融资性债务的总规模."根据相关消息来源。据悉，这一明确的融资管理规则是此前业内多次传言的“三条红线”:扣除预付款后的房企资产负债率不得超过70%；住房企业的净负债率不得大于100%；住房企业的“现金短债比”小于1。此外，土地收购与销售的比例是否过高以及经营现金流状况也将作为监管机构检查的重要指标。
“债务控制方式根据上述监管指标中企业的具体情况进行管理，分为四个档案。”上述人士表示，如果上述三项指标都“踩线”，计息负债可能不会增加；如果指标中有两项“踩线”，计息负债的年增长率不得超过5%；如果只有一个“踩线”，计息负债的年增长率可以放宽到10%；如果所有指标都符合监管要求，计息负债的年增长率可以放宽到15%。
“相关管理规定不仅是为了减少债务，也是为了促进资产结构的调整。”上述人士表示，企业应在9月底前提交降档计划，包括如何在一年内降档，以及如何在三年内完全完成符合“三条红线”的调整。如果达不到标准，监管部门将要求金融机构限制相应住房企业的全部债务。据有关人士透露，相关规定将于2021年1月1日起在全行业全面实施。
高负债扩张将被限制
中国金融四十论坛(CF40)的年轻研究员何柱最近写道，从现金比率和资产负债比率的角度来看，自2018年以来，房地产债务的可持续性有所恶化，但债务风险仍在控制之中，因为杠杆率最近没有进一步提高。
业内人士表示，近年来，住房企业的整体债务增长已经放缓。但是，到2020年，房企仍将发行一定规模的债券。根据陆福特的数据，截至今年8月24日，住房企业在国内市场发行了578亿美元的债券，在海外市场发行了219亿美元的债券，国内市场的债券发行额接近2019年的623亿美元。
东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞表示，2020年上半年，房地产企业发行的信用债券、海外债券和信托产品债券的加权平均利率分别为4.22%、8.09%和7.94%。融资成本高的房企整体信用评级较低，土地储备质量一般，销售收益率较低，债务规模大，财务杠杆过高，非标准刚性债务比例高，短期债务集中支付压力大。
值得注意的是，经过之前的集中扩张期后，大多数房企迎来了集中还款期。穆迪中国房地产行业分析师团队负责人梁振邦表示，到2021年，穆迪评级的70家房地产企业的境内外债券到期日将达到950亿美元左右，相对较高。到2022年，到期日将降至600亿美元左右。
然而，业内人士普遍认为，相对较大的房企具有较强的竞争力、可控的现金流压力和较小的债务风险，但一些评级较低的房企债务风险相对较高。“总的来说，房地产企业的债务增速近年来有所放缓，评级开发商对现金流的控制普遍较好，有能力和信心应对未来12个月到期的债券。但是，相对来说，一些小型房地产企业有较大的现金压力。在过去几年中，大多数有问题的房地产企业都是中小型住房企业。”梁镇邦表示。
业内人士还表示，收紧债务融资管理阀门旨在进一步防范和化解房地产金融风险。此外，近年来，房地产行业不断落实“无房无房”的精神要求，行业资产结构得到改善，有调整的空间，不会因为调整而带来更大的金融风险。
房企降速调结构已是必然
据业内人士透露，在严格控制负债的背景下，依靠高杠杆的房企扩张路径明显受限。未来，房企将不得不降低土地购买速度，加快库存周转，加快去转换，从而扩大预售规模。“对于存量表中负债相对较大的房企，以及前几年销售额较低但今年征地力度较大的房企，新规将产生较大影响；对于在过去两年里一直在积极减少债务的住房企业来说，这种影响是可以预料的。”一位房地产企业财务部门的负责人说。
房地产企业的征地速度可能会大幅下降。据业内人士透露，尽管受疫情影响，房屋企业并没有放慢征地步伐，高地价的"地王"地块频频出现。“控制征地和降低地价也是这种融资管理的重要原因之一。”上述人士表示。
谢瑞也表示，一方面，融资规模的控制会影响住宅企业收购土地的意愿。房企在新增土地储备、增加自有资本项目投资比例、优化业务领域布局等方面将更加谨慎，注重深度培育一些优质城市群，而不是盲目扩大城市数量。另一方面，房地产企业前期土地储备的开发进度可能会放缓，在建项目和拟建项目的资本投资压力将进一步加大，这将拖累建设结转的步伐。总体而言，在新增土地储备意愿下降、存量开发进度放缓的背景下，房地产企业的资产布局可能会放缓。
“住房企业的第一个也是最重要的反应是增加房地产项目的销售回报，增加资本储备，减少项目扩张过程中对债券发行的依赖；其次，要坚持稳健的财务政策，控制企业的杠杆水平，提高资金管理的精细度，提高资金使用效率，积极进行融资创新；此外，应减少或剥离非核心业务，重点放在主要房地产业务上，增加应收账款等应收款项的回收，减少非主要业务或其他关联方对房地产项目资金的占用。”谢瑞说
