2019年6月份以来，首套房贷利率再次上行，个人按揭贷款收紧，多个热点城市上调了房贷利率。融360大数据研究院发布的监测数据显示，6月份全国首套房贷款平均利率为5.423%，相当于基准利率1.107倍，环比上涨0.14%；二套房贷款平均利率为5.75%，环比上涨0.01%。对此，有专家认为，进一步强化对房地产的金融调控，因城施策，对过去一段时间房价增长较快的城市进行精准调控，是一些城市房贷利率上调的主要原因。与此同时，日前，央行公布了2019年二季度金融机构贷款投向统计报告。报告显示，房地产贷款增速继续平稳回落，二季度房地产贷款增速比上季末低1.6个百分点。特别是7月份来，国家多个部委连续2次针对房地产信托及美元债，均单独针对房地产发布政策，要求注意防范房地产金融风险。
经历大约半年的连续下调后，一些地方房贷利率近期出现回弹趋势。据了解，南京、苏州、青岛等多地的房贷利率近期均有所上浮。那么，作为楼市调控的重要手段，房贷利率上调意味着什么？未来房贷利率走势如何？
1、近期房贷利率反弹的原因有哪些？
房贷利率经过连续多月下调后，多个热点城市近期均有所上调，我觉得造成近期房贷利率反弹的原因有：
一是热点城市整体房地产市场依然较热。利率是货币的价格，部分热点城市房贷利率上调，说明这些地区对银行房贷需求比较旺盛。提高利率抑制需求，防止楼市过热，这也是房住不炒、因城施策大原则的体现。
二是房贷利率上调是对部分热点城市房地产调控趋紧的一部分。近期以来，为防止部分地区房地产价格涨幅过大，不仅是房贷政策，多地的购房政策、土地政策等全方位从紧。银行按揭贷款利率上浮，月供提高了，可减少投资性或者投机性购房需求，防范一些炒房需求，能够对房价起到抑制和平稳的作用。
三是在于银行年中出于额度控制的阶段性调整。对银行自身来说，银行下半年信贷资金往往不如上半年充裕，房贷额度也比较紧张，在上半年大规模信贷投放之后，下半年信贷额度相对较少，适当提高利率，也有助于银行提升收益水平。
四是控制居民过快加杠杆，防范金融风险的需要。2019年以来我国居民部门杠杆率上升较快的问题，收紧热点城市银行的个人房贷业务，有助于更好地防范风险。金融系统通过上调具有风向标意义的房贷利率，可以防止资金大规模流向热点城市的房地产市场，转而推动资金流向实体经济，促进当地实体经济发展。
2、影响下半年房贷利率走向有哪些因素？
对于购房者而言，房贷利率的高低直接关系到他们的购房成本，他们普遍担心接下来房贷利率会不会又将一路上扬。我觉得影响下半年房贷利率走向因素有：
一是房地产信贷政策将大概率会收紧。国家对住房贷款的额度启动了规模控制。央行点名房地产金融，强调保持房地产金融政策连续性、稳定性，持续加强房地产市场资金管控，严格审慎管理房地产领域贷款，控制开发贷和按揭贷。未来房地产在金融资源中的占比进一步提升的空间较小。
二是差别化住房信贷利率有望继续执行。住房信贷政策既要有助于防范风险、抑制泡沫，也要满足居民合理购房需求。对住房贷款执行差别化的定价，进一步完善优化各类放贷指标，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
三是各城市房地产政策有保有压，房贷利率出现一定程度分化。虽然部分热点城市上调房贷利率，而且额度也会相对紧张，但很多三四线城市其实仍执行相对宽松的信贷政策，并不排除部分地区的部分银行，从银行自身的资金和业务策略出发，下调房贷利率。
四是从全国来看，房贷利率仍然会基本平稳。最近央行多次要求各银行限制违规资金流入房地产，但对于正常的按揭贷款并没有政策收紧，大部分城市房贷利率是平稳的，出现明显波动的不多，大部分银行依然正常放款。从全国主要一二线城市看，目前利率水平相比二季度有轻微波动，但大部分城市依然维持在过去两年的最低利率。
3、造成房地产贷款增速放缓的原因是什么？
从日前央行公布的2019年二季度金融机构贷款投向统计报告显示，房地产贷款增速继续平稳回落。我认为造成房地产贷款增速放缓的原因：
一是监管层提出要正视地方房地产金融化问题、防止房地产金融风险出现大的问题。人民银行直接指出房地产行业占用信贷资源依然较多，限制违规资金流入房地产，并严查首付贷。
二是收紧银行信贷资金进入房地产市场。对房地产开发贷款继续实行审慎的贷款标准，提高房地产开发贷款的条件，减少贷款额度。
三是监管层收紧房地产信托融资。针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警要求控制房地产信托业务增量和增速。收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目，对房地产信托进行“窗口指导”。
四是保持个人住房贷款合理适度增长，控制居民过快加杠杆。收紧个人住房贷款条件、额度，提高贷款利率，并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场，并提出将对严禁消费贷款违规用于购房。
五是从严掌握房地产企业发行企业债券。监管层加强了对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。
4、对楼市发展造成什么影响？
近期，多个部委对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警，对房企海外发债提出风险控制，我觉得这些政策信号的发出将会对楼市发展造成以下影响：
一是土地投资会受到抑制，房企用于拿地的可用资金将收缩。信托融资收紧将主要影响土地投资。因为信托融资成本明显高于银行开发贷，我们可以认为房地产信托融资的绝大部分发生于拿地阶段，在被严格监管后，房企用于拿地的可用资金将收缩，土地购置费将出现下滑。
二是资金面压力增大，新开工加速，施工节奏放缓，竣工基本维持稳定。房企将会加快现有土地的开工，争取尽快获得银行开发贷，扩大资金腾挪空间。在融资总体收缩的情况下，房企在预售之后会放缓施工节奏，控制建筑施工投资。竣工面积由于存在交房合同约束，因此基本维持稳定。
三是房企将更加重视周转和回款。在融资收紧的情况下，房企将执行快周转策略，缩短从开工到预售的时间，加快销售回款。通过快速回笼预售款，缓解资金压力。
四是融资收紧将加速房企集中度的提升。目前来看，房地产行业融资有向龙头企业集中的趋势，今年顺利发债融资的房企主要是AAA级主体。以融资重塑企业行为，更有利于行业健康发展。
